2011年10月全国自考房地产法模拟试题和答案

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2011年10月全国自考房地产法模拟试题和答案
一、单项选择题（本大题共26小题，每小题1分，共26分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1. 物业管理的基本主体是()
A. 业主
B. 物业管理公司
C. 业主委员会
D. 业主大会
答案：A
2. 以下不属于处理涉外房地产关系应遵循的原则的是()
A. 平等互利
B. 维护国家主权
C. 统一管理
D. 经济效益至上
答案：D
3. 预售商品房的价格，除国家规定的()、解困房等必须执行国家定价外，合同双方根据市场情况可约定价格。
A. 贷款房
B. 福利房
C. 公房
D. 微利房
答案：D
4. 公有房屋的房屋使用人应当合理用房，不得无故闲置不用。对无正当理由闲置()个月以上不用的住宅，房屋产权人可以收回其使用权。
A. 3
B. 6
C. 7或8
D. 9
答案：B
5. 房屋拆迁的被拆迁人是指房屋的（）
A. 使用人
B. 所有人
C. 占有人
D. 租用人
答案：B
6. 房产权转移的方式不包括()
A. 赠与
B. 交换
C. 买卖
D. 抵押
答案：D
7. 以下不属于国有土地使用权有偿出让的具体方式的是()
A. 拍卖
B. 招标
C. 协议
D. 划拨
答案：D
8. 《城市房地产管理法》规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，超过出让合同约定的动工开发日满()年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
A. 3
B. 4
C. 2
D. 1
答案：C
9. 下列房地产可以设定抵押的是()
A. 权属有争议的房地产
B. 未列入拆迁范围的房地产
C. 列入文物保护的建筑物
D. 被依法监管的房地产
答案：B
10. 职工以标准价购买的住房，拥有()
A. 有限产权
B. 部分产权
C. 全部产权
D. 使用权
答案：B
11. 具体进行物业管理的行为主体是()
A. 业主
B. 物业管理服务公司
C. 业主大会
D. 业主委员会
答案：B
12. 业主是物业的（）
A. 使用人
B. 承租人
C. 所有权人
D. 占有人
答案：C
13. 非法转让土地，除没收非法所得收入，还可以并处罚款，罚款额为非法所得的()
A. 5%以上
B. 50%以下
C. 50%以上
D. 2倍以下
答案：B
14. 下列表述错误的是()
A. 在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用状况
B. 土地所有权发生争议，如不能依法证明争议的土地属于国家所有的，则属于农民集体所有
C. 土地使用权出让合同出让的只能是依法批准的国有土地使用权
D. 抵押以划拨方式取得的国有土地使用权的行为一般被认定为无效
答案：B
15. 在我国房地产法的体系中属于综合的法的是()
A. 《城市房地产管理法》
B. 《土地管理法》
C. 《建筑法》
D. 《宪法》
答案：D
16. 今后房改要把住房实物分配的方式改变为以()为主的货币工资分配方式。
A. 按劳分配
B. 按需分配
C. 单位分配
D. 国家分配
答案：A
17. 外商投资成片开发规划的审批权归()
A. 省人民代表大会
B. 省、自治区、直辖市政府
C. 国家计划委员会
D. 市级以上人民政府
答案：B
18. 目前我国正致力于建立以()为主体的多层次的新的住房供应体系。
A. 公有住房
B. 市场定价商品房
C. 高档居民住房
D. 经济适用住房
答案：D
19. 经济发达地区土地使用税的适用税额标准可适当提高，但须报（）批准。
A. 省人民政府
B. 县人民政府
C. 财政部
D. 省级税务局
答案：C
20. 土地的全民所有，即国家所有土地的所有权由()代表国家行使。
A. 国务院
B. 国土资源部
C. 建设部
D. 国家土地管理局
答案：A
21. 土地用途管制的依据是（）
A. 土地开垦规划
B. 土地复垦规划
C. 土地利用总体规划
D. 土地利用年度计划
答案：C
22. 世界各国的土地制度，大致可分为三种模式，其中()实行以土地公有制为主的国家控制的市场模式。
A. 美国
B. 日本
C. 英联邦国家
D. 前苏联
答案：C
23. 我国正推行的新的房改措施对最低收入家庭提供廉租住房，租金实行()
A. 成本价
B. 市场价
C. 政府定价
D. 政府指导价
答案：C
24. 非法转让土地，除没收非法所得外，还可以并处罚款，罚款额为非法所得的()
A. 5%以上，20%以下
B. 50%以下
C. 50%以上
D. 2倍以下
答案：B
25. 如房屋的产权人和使用人是不同的人，拆迁补偿协议和安置协议应()
A. 由拆迁人与产权人单独签订
B. 由拆迁人与使用人单独签订
C. 由拆迁人与产权人、使用人共同签订
D. 由拆迁人与产权人、使用人分别签订
答案：D
26. 依据《民法通则》及最高人民法院的司法解释，不动产的所有权、买卖、租赁、抵押等民事法律关系，均应适用()
A. 合同履行地法
B. 合同签订地法
C. 当事人国籍法
D. 不动产所在地法
答案：D
二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
1. 按房地产开发的规模不同，房地产开发可分为()
A. 新城区开发
B. 旧城区拆迁改造
C. 单项开发
D. 小区开发
E. 成片开发
答案：C^D^E^
2. 房地产关系中的犯罪包括()
A. 非法占有土地罪
B. 擅自转让军队房地产罪
C. 非法转让土地使用权罪
D. 非法倒卖土地使用权罪
E. 非法占用耕地罪
答案：A^B^C^D^E^
3. 改革开放前我国住房体制的弊端是()
A. 城镇住房长期国家包，住房短缺
B. 不鼓励买房建房，强化租住公房
C. 住房分配不合理
D. 住房价格背离价值，低于成本
E. 抑制房地产业发展
答案：A^B^C^D^E^
4. 1998年3月国务院机构改革，设立国土资源部，该部由原()共同组建。
A. 地质矿产部
B. 国家土地管理局
C. 国家海洋局
D. 国家测绘局
E. 建设部
答案：A^B^C^D^
5. 我国现行土地使用制度的特点有()
A. 国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨
B. 国有土地确定给单位或个人使用基本上采取行政划拨方式
C. 供应房地产开发用地，只转移土地使用权，不转移土地所有权
D. 土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权
E. 国家垄断城镇土地一级市场
答案：A^C^D^E^
三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）
1. 房地产税
答案：房地产税：狭义地讲是指以房地产为课税依据或者主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税，包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房产税、契税和土地增值税。
2. 房地产法律关系的内容
答案：房地产法律关系的内容：即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本的要素，也可说是主体双方关系的落脚点。
3. 房地产转让
答案：房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产移转给他人的行为。
4. 物业管理服务合同
答案：物业管理服务合同：是指物业管理服务企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托从事物业管理服务，由委托方与受托方订立的约定双方权利、义务的书面协议。
5. 行政性质的房地产纠纷
答案：行政性质的房地产纠纷：是指政府、政府下属房地产行政主管部门及其他行政机关在行使行政管理职权过程中与行政相对人即被管理对象之间发生的纠纷。
四、简答题（本大题共5小题，每小题5分，共25分）
1. 简述我国现行房地产管理体制。
答案：(1)国务院。国务院是中央人民政府，领导和管理全国城乡建设，并代表国家行使国有土地的所有权。制定全国城镇住房的基本制度和统一政策。
(2)地方人民政府。地方人民政府在国务院领导下，管理本地方的城乡建设。
(3)土地行政主管部门。国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。国土资源部对省级人民政府国土资源主管部门实行业务领导。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。
(4)建设行政主管部门。国务院建设部是综合管理全国建设事业的政府部门。地方人民政府设立相关机构，分别负责管理规划、土地、房产、建筑、住宅等项工作。
2. 简述免征耕地占用税的情况。
答案：以下情况经批准可免征耕地占用税：
(1)部队军事设施用地；
(2)铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地；
(3)炸药库用地；
(4)学校、幼儿园、敬老院、医院用地。
农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居地区和边远贫困地区生活困难的农户，在规定用地标准以内新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在地乡(镇)人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以给予减税或者免税。
3. 房地产中介服务机构有哪些?
答案：房地产中介服务机构主要包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构和房地产经纪机构。
(1)房地产咨询机构。是为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的组织。
(2)房地产价格评估机构。是对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的组织。
(3)房地产经纪机构。是为委托人提供房地产信息和居间代理业务的组织。
4. 简述被拆迁人的权利义务。
答案：被拆迁人的基本权利是得到补偿、安置。对被拆迁人来说，房屋属于安身立命之本，是其基本的生活资料，因此，拆迁人拆除被拆迁人房屋，被拆迁人有权获得补偿、安置。
被拆迁人的基本义务是在搬迁期限内完成搬迁。一般而言，拆迁包括搬迁和拆除两道程序，搬迁是拆除的前提。其中，搬迁是被拆迁人的行为，拆除是由拆迁人来组织的。由于被拆迁人是以失去被拆迁房屋为代价而取得拆迁人的补偿、安置的，因此，被拆迁人在按照拆迁补偿安置协议得到补偿、安置之后，应当履行按期搬迁的义务，在搬迁期限内完成搬迁。
5. 简述关于基本农田保护方面的法律责任。
答案：(1)非法占用、非法批准占用、非法转让基本农田的责任。
违反《基本农田保护条例》的规定，有下列行为之一的，依法从重给予处罚：
①未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用基本农田的；
②超过批准数量，非法占用基本农田的；
③非法批准占用基本农田的；
④买卖或者以其他形式非法转让基本农田的。
(2)应划入基本农田保护区而不划入的责任。
违反《基本农田保护条例》规定，应当将耕地划入基本农田保护区而不划入的，由上一级人民政府责令限期改正；拒不改正的，对直接负责的管理人员和其他直接责任人员依法给予行政处分或者纪律处分。
(3)破坏基本农田保护区标志的责任。
违反《基本农田保护条例》规定，破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的，由县级以上地方人民政府土地行政主管部门或者农业行政管理部门责令恢复原状，可以处1000元以下罚款。
(4)非法占用基本农田的责任。
毁坏种植条件的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令改正或者治理，恢复原种植条件，处占用基本农田的耕地开垦费一倍以上、二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
(5)侵占、挪用耕地开垦费的责任。
侵占、挪用基本农田的耕地开垦费，构成犯罪的，依法追究其刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分或者纪律处分。
五、论述题（本大题共1小题，8分）
1. 试论处理涉外房地产关系应当遵循的原则。
答案：涉外房地产是比较复杂的问题。它涉及国家的主权、改革开放政策、鼓励外商和华侨及港澳台同胞前来投资建设等方面的因素，具有很强的政策性。立法、执法工作中必须坚持以下原则：
(1)维护国家主权原则。
对外开放、吸收外资、引进技术、与外商进行各种经济交往都要根据我国的国情和现实需要，增强我国自力更生发展国民经济的能力，提高国家在国际社会上的地位。房地产是重要的生活和生产资料，也是进行对外经济技术交流与合作所不可缺少的物质条件。在处理涉外房地产问题时，应当将维护国家的主权和安全放在首位，坚持国家和集体对土地的所有权，任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，无论以何种方式与外商合作进行房地产的开发和经营活动，都要以维护我国主权为前提。
还需特别说明的是，在我国内地，土地归国家所有和集体所有，不因外资投入而发生土地所有权的变化。
(2)平等互利原则。
平等互利原则是指在国家经济贸易活动中，中外各方当事人之间在法律地位上是平等的，在经济上应对双方有利，这一原则是国际间进行经济技术合作的基础。在涉外房地产关系中，我们坚持平等互利，即不接受外商附加的显失公平的条款，也不提出任何不合理的要求。
(3)统一管理原则。
房地产的开发和建设要有一套具体明确的管理制度。就土地而言，城镇国有土地为国家所有，由各级人民政府统一管理。在经济特区，由经济特区所在地的市人民政府统一管理。这种统一管理主要表现在：
①任何单位和个人使用土地，都必须经过当地人民政府的审查批准。
②任何单位和个人使用土地，都必须遵守已经确定的建设总体规划。不允许私自占有土地，无计划地进行各种建设。
③土地使用权统一进行有偿出让。统一管理，有利于国家法律、政策的贯彻落实，有利于经济、文化建设的协调发展，实现经济效益、社会效益和环境效益的有机结合和统一。
六、案例分析题（本大题共2小题，每小题8分，共16分）
1. 原告：李××，40岁。
被告：某市纺织品经营部。
2005年3月，被告租用了原告所有的房屋18间，面积1000平方米，双方签订了房屋租赁合同，并办理了租赁登记手续。合同约定：租房用途是经营纺织品，期限3年，租金每年10万元。2006年2月，因该市的统一要求和规定，被告将经营部搬至纺织品市场经营，然后将房子转租给了一个服装经营部开服装店。这时原告向被告提出异议，要求终止房屋租赁合同，将房屋收回自用。被告不同意，理由是：①租期未满；②自己是跟服装经营部联营的。联营协议规定：联营期限为1年6个月，被告以房子作投资，资金和经营管理全部由服装经营部负责，联营期间由服装经营部交给被告18万元利润，被告不承担亏损。据此，原告认为，被告和服装经营部不是联营关系，而是变相的房屋租赁关系。被告已违反房屋租赁合同的约定，构成违约，遂向人民法院提起诉讼，要求判决终止房屋租赁合同，房子收回自用。
请回答：
原告的诉讼请求能否被支持?为什么?
答案：原告的诉讼请求应当被支持。
因为，被告与服装经营部的关系根本不是联营关系，被告所谓的以房子作投资和享受利润，完全是变相转租房屋，其所谓的利润，实质上就是房租。所以，被告已实施了转租行为。原告要求终止租赁合同是合理的。
2. 某市政府研究决定在本市郊区兴建经济开发区。遂与被征地单位签订了《征地协议》，征地协议涉及的被征土地有50公顷，其中基本农田5公顷，其他耕地20公顷，其他土地25公顷，所征土地没有履行相关审批手续。后该《征地协议》依约履行，向被征地单位支付补偿费用2000万元。
问题：
（1）市政府批准征地的行为是否合法，为什么？
（2）本案应如何处理？
答案：（1）市政府批准征地的行为不合法。理由是：依照法律规定，征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷或其他土地超过70公顷的，应当由国务院批准。除此之外的土地，征用应当由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。本案中，征用土地50公顷，其中基本
农田5公顷，其他耕地20公顷，其他土地25公顷，所征用土地的批准权分属国务院和省级人民政
府，市政府无权审批。因此，市政府的行为属于越权批地的行为。
（2）对于市政府的越权行为，按照法律规定，其批准文件无效；对非法批准征用、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。